효당하우징과 함께하면 행복한 건축이 됩니다.
전원생활을 준비하고 있는 도시민들에게 농촌에 정착하기 전 자연 친화적 환경 조성에 대한 경관, 조망권, 주변여건, 교육환경 등과 농촌주택 선정시 유의할 사항 등에 대하여 체크할 중요한 정보 등을 안내합니다.
좋은 집터란 어떤 곳일까. 예로부터 우리 선조들은 능선이 길고 경사도가 완만 하며 밝은 곳을 좋은 집터로 쳤다. 인간이 자연에 동화되어 조화 로운 삶을 영위할 수 있는 곳을 좋은 집터로 생각해 온 것이다. 하지만 이런 조건을 다 갖춘 좋은 집터를 구하기는 쉽지 않다. 집짓기 좋은 곳에는 이미 분묘나 건축물이 자리잡고 있거나, 그나마 쓸만한 터는 대부분 외지인이 사놓았기 때문이다. 그렇다 해도 다리품을 팔다 보면 의외로 좋은 집터를 구할 수 도 있다. 자기에게 꼭 맞는 좋은 집터 고르는 법에 대해 알아보자.
▶ 남향 또는 남동향으로 햇볕이 잘 드는 곳
지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다. 부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이, 여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다. 북향이나 서향인 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집에 그늘이 지거나 어두울 수 있는데다 겨 울에는 춥고 여름에는 덥다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적어 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 남향이나 남동향으로 탁 트여 있고, 위에서 아래쪽을 조망하는 듯한 부지가 좋다. 한편 같은 햇볕이라도 생기를 잃게 하는 저녁 햇볕보다는 기가 일어나는 아침 햇볕을 받아야 좋다고 한다.
▶ 부지와의 교감이 느껴지는 곳
부지를 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다. 즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다. 경사가 심해 불안하게 느껴지는 부지, 한쪽이 툭 불거지거나 움푹 들어간 곳보다는 모 양이 원만하고 반듯한 곳이 좋다. 즉, 부지 주변이 아늑하고 편안하게 느껴지는 부지가 좋은 부지라고 할 수 있다. 토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단 하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)이 좋다.
▶ 배산임수(背山臨水)의 지형
북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등 진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다. 부지가 산을 등지 고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고 연료 공급지 구실을 할 뿐 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에 택지로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 만하다. 또한 배산임수의 부지는 식량생산지인 하천 유역 주변 경지의 관개에 유리해 기후적·지형적 환경과 사회경제적 여건을 두루 갖춘 최고의 취락 부지이기도 하다. 한편 배산임수 지형이라도 산의 형세가 비틀어졌거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않은데, 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 한다.
▶ 조망(眺望)이 좋아야
조망이 좋은 부지는 인간에게 정신적인 안정과 정서적인 풍요로움을 주어 건전 하고 발전적인 사고를 하게 만들며, 인간이 정신적 질환 없이 건강하고 오래 살게 한다. 조망이 좋은 부지란 평지보다는 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지, 주위보다 지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경 사지로 된 부지, 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 부지를 말한다. 그러나 이런 명당의 조건을 모두 갖춘 터를 잡기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다. 쾌적하고 목가적 인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심 없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다. 명당터 보다는 실생활의 불편함을 덜어주는 곳이 더 좋은 터이기 때문이다.
▶ 저지대와 고지대, 수변지역
물 무서운 줄 알아야 진짜 농사꾼이라는 말이 있다. 농촌에서 살다 보면 항상 홍수와 가뭄 등 물과 관련한 재해를 염두에 두어야 한다. 저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭우로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉬운 탓이다. 조상들은 이런 곳에 집을 짓지 않았다. 또한 부지는 도로의 지면보다 높아야 배수에 유리하다. 도로보다 낮은 저지대는 장마나 홍수 피해를 입기 쉬울 뿐 아니라, 경사가 심한 경우 토사 유출이나 산사태의 위험도 있고 폭우에 따른 유수에 부지가 유실될 수 있기 때문이다. 부지는 언제나 배수가 잘되어 습하지 않고 식물이 잘 자랄 수 있는 곳이 좋다.
▶ 호수, 저수지, 강, 계곡
물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성되어 지역 적으로 토지가격이 높은 편이다. 상대적으로 수요가 많기 때문에 투자라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만, 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있으므로 주거용 전원주택, 그것도 메인 주택으로 사용할 생각 이라면 선택에 신중을 기해야 한다. 건강에 문제가 발생할 수 있기 때문이다.호수, 저수지, 강, 계곡에서 사시사철 피어오르는 물안개는 보기에는 좋아도 항상 음습하기 때문에 기관지ㆍ관절ㆍ혈압 계통 질환을 앓고 있는 환자에게는 치명적일 수 있다. 게다가 항상 강물을 바라보고 있다 보면 세월의 덧없음을 느껴 우울해지기 쉬워 노년층과 전업주부의 우울증을 부채질할 수 있으므로 주의해야 한다.
▶ 매립지, 경사지를 깎아 조성한 부지
매립지의 경우 건축 후 지반 침하로 건물균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다. 그리고 서로 다른 토질이 만나는 곳도 좋지 않다. 지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한 재난의 우려가 있으므로 주 의할 필요가 있다. 따라서 임야를 구입할 때는 토목공사비를, 전답을 구입할 때는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2∼3년 내에 건축을 하게 되면 지반이 침하될 우려가 있다. 매립지일 경우 매립한 연도 를 확인해 두는 것도 좋다.
▶ 주변에 혐오시설이 있는 땅
전원생활의 목적은 좋은 공기와 물이다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장터, 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없다. 또, 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 좋지 않으며 염색가공, 가죽, 목재가구 공장 등 공해시설이나 레미콘공장 등은 기피 시설에 속한다. 축사나 분묘 등의 시 설이 없어야 후일 건축 후 부가가치를 저해하지 않는다. 사격장 인근, 고속도로 인근, 군부대 인근, 고압선 인근 부지나 농약을 많이 살포하는 과수원 인근도 피하는 것이 좋다. 즉 부지를 매입하기 전에 주변 2km 이내 에 혐오시설이 있는지 잘 알아 보아야 한다. 게다가 이런 것들은 산 뒤편이나 마을 구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 곳에 있으므로 50,000분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋다.
▶ 마을에서 너무 멀리 떨어진 곳
농촌도 상대적이긴 하지만 도시화되어 있다. 전원주택 부지 구입시(건축시) 주변 풍광과 배경만 고려하여 외진 곳에 부지를 마련하면 치안상 문제가 있을 수 다. 따라서 기존 마을 근처의 부지를 선택하는 것이 좋은데, 마을 한쪽에 위치하면 서 마을과의 거리가 200m 이내인 부지가 좋다. 주민과 우호적인 관계는 전원생활의 필수조건이다. 지나치게 이웃 농가와 떨어져 있을 경우, 일상생활에 어려움이 따를 수도 있다. 가급적 인근에 자연부락이 있는 곳을 선택하여 방범문제를 미연에 방지하는 것이 좋다.
▶ 그 외에 피하는 곳이 좋은 곳
집 남쪽에 저수지나 강이 있고 집이 남향일 경우 물결의 파랑에 따른 빛의 반사가 심해 종일 커튼 등으로 햇빛을 가려야 하는 단점이 있으므로 풍광에 취해 성급하게 부지를 매입하지 않도록 주의할 필요가 있다. 또 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 있는 곳, 특히 지 하에 수맥이 흐르는 곳은 피해야 한다. 수맥 위에 건물 이 있을 경우 건물 벽에 금이 가는 피해를 보기 쉽고, 나아가 인체나 짐승에게도 피해가 미칠 수 있기 때문이다 학생을 둔 가정이라면 학교 가는 길목에 카페촌이 형성되어 있는 곳은 피하는 것이 좋다.
당연한 얘기지만 전원주택은 전원, 즉 시골에 짓는 집이다. 따라서 도시에서와는 집을 짓기 위한 사전 준비 내용이 다를 수밖에 없다. 앞에서 좋은 집터 고르는 요령과 부지 선정시 반드시 확인해야 할 사항을 언급했는데, 매입한 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 한다. 전원주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지여야 하기 때문이다. 그런데 이 전용절차가 그렇게 쉽지만 은 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있기 때문이다. 게다가 소유권을 이전한 해에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 사용 승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 한다. 물론 대지를 구입하면 전용절차 없이 바로 주택을 지을 수 있지만 일단 가격이 비싸기 때문에, 전원생활을 위해 농촌으로 내려와 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 준농림지를 사서 전용하여 주택을 짓는다. 따라서 농지전용 절차를 확실 하게 알아둘 필요가 있다. 그래야 절차를 몰라 우왕좌왕하거나, 관청 문턱이 닳도록 쫓아다니지 않을 수 있다.
▶ 농지전용 허가 신청시 구비서류
농지전용을 신청하기 위해서는 농지전용허가신청서, 등기부등본, 지적도, 토지 대장, 토지이용계획확인원, 피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍· 면 농지관리위원회에 제출한다. 이때 사업계획서, 지적도, 지형도, 피해방지계획 서를 제출한다. 먼저 사업계획서에는 전용 목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도, 자금 소요액 및 조달방법(농지조성비 등 납입계획 포함), 시설물 관리·운영 계획, 대기환경보 전법시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시한다. 지적도에는 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역을 정확히 표시해야 하고, 지형도에는 2만 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역과 폐지되는 농로·수로 등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시한다. 피해방지계획서도 작성해야 하는데, 농지개량시설이나 도로가 폐지·변경되거나 손괴가 우려되는 경우 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획을, 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출 방지계획을, 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화 시설 설치계획을, 기타 농업경영과 농어촌 생활환경에 피해가 예상되는 경우에는 피해의 종류별로 필요한 피해방지책을 작성한다.
▶ 농지전용 절차
한편 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가 주택 200평으로 정하고 있다. 따라서 전용 가능 면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부 지를 매입하는 것이 좋다. 있는 곳은 피하는 것이 좋다.
